Er afdragsfrihed godt

Når du skal tolke de numeriske oplysninger i den præsenterede tabel, er det afgørende at forstå, at bidragets størrelse afhænger af den aktuelle restgæld på ethvert givet tidspunkt, hvilket betyder, at selvom bidraget for den del af lånet, der udgør mellem 60 og 80 procent af ejendommens markedsværdi, ligger på 2,25 procent, bliver denne omkostning i visse tilfælde overskygget af det samlede gennemsnitlige bidrag, der i dette konkrete eksempel udgør 1,2 procent.

Det gennemsnitlige bidragsniveau i dette scenarie er således fastsat til 1,2 procent, og hvis man nærlæser tabellens indhold, vil det fremgå, at det kun koster en marginal stigning på 0,1 procentpoint i bidrag at opnå afdragsfrihed for den del af realkreditlånet, der ligger inden for et bestemt interval af boligens samlede værdi. Omvendt medfører det dog en ekstra omkostning på 0,3 procentpoint for den del, der befinder sig i det næste procentuelle leje, mens det for den sidste del af lånet endda løber op i hele 0,8 procentpoint i ekstra bidrag.

Konsekvensen heraf er, at det i denne sammenhæng bliver otte gange så dyrt at vælge afdragsfrihed for den sidste kvart af lånet sammenlignet med den første halvdel, og det er netop denne økonomiske ubalance, der ligger til grund for Mybankers anbefaling om at prioritere afdrag på den del af realkreditlånet, der overstiger 60 procent af boligens værdi.

Næsten samtlige former for billån, forbrugslån og boliglån, der tilbydes via banken, har en rentesats, der er væsentligt lavere end 12,4 procent, hvilket gør det økonomisk fordelagtigt at nedbringe gælden på den del af realkreditlånet, der strækker sig ud over 60 procent af boligens værdi, og i stedet udnytte afdragsfriheden på de øvrige lånetyper, såsom bilfinansiering, boligforbedringslån eller forbrugsgæld, da disse typisk er forbundet med en mere favorable rente.

For at illustrere, hvordan afdragsfrihed kan blive en kostbar affære, kan man foretage en direkte sammenligning mellem to lån, der begge dækker det samme procentuelle interval, hvor det ene lån er struktureret med afdragsfrihed, mens det andet ikke er. Begge lån er af typen F5 og har et beløb på et fastsat niveau, og i de indledende tre måneder er betalingerne identiske for begge låntyper, hvilket resulterer i en forskel i merbetalingen på 1 efter denne periode.

Efter de første tre måneder ophører afdragsforpligtelsen på lånet med afdragsfrihed, hvilket betyder, at låntageren sparer 4 om måneden, og denne besparelse fortsætter uændret de næste tre måneder, hvorefter der igen indføres et afdrag på 1, men til gengæld har låntageren haft rådighed over de 4 i mellemtiden. Over tid vil antallet af afdrag, der undlades, stige, og da bidraget beregnes ud fra den resterende gæld, vil forskellen i bidragsbetalingen mellem de to låneformer kun vokse i et beskedent, men stadigt tempo.

Efter en femårig periode vil den akkumulerede meromkostning svare til en effektiv rente på ikke mindre end 12,4 procent for de beløb, der er blevet undladt at afdrage. En strategisk tilgang til låneopbygning kan derfor være relevant at overveje, når man står over for valg af realkreditlån, da det ofte kan være vanskeligt at gennemskue de reelle omkostninger ved afdragsfrihed, når disse skjules i det samlede gennemsnit.

Hvis du står i en situation, hvor lånet helt eller delvist falder inden for intervallet mellem 60 og 80 procent af boligens værdi, kan det være en fordel at undersøge muligheden for at opdele lånet i to separate enheder: ét lån uden afdrag, der dækker op til 60 procent af boligens værdi, og ét lån med afdrag, der dækker den resterende del fra 60 procent og derover, da denne struktur kan vise sig at være økonomisk mere hensigtsmæssig på længere sigt, og det kan derfor være en god idé at indhente konkrete tilbud på realkreditlån for at få et præcist overblik over de forskellige muligheder og deres respektive økonomiske konsekvenser.